Le contrat de rente viagère : il est né au XIII eme siècle, et a été inscrit dans le code civil en 1804 au chapitre II des contrats aléatoires; il fait suite à l’idée d’un système pour donner aux personnes propriétaires dans le besoin, la possibilité de bien finir leur jours en vendant leurs biens . C’est une vente aléatoire où le hasard a toute sa place du fait de la méconnaissance de la durée de vie des vendeurs.
C’est la notion qui définit précisément la vente viagère. On ne sait pas pendant combien de temps précisément l’acheteur devra payer la rente : si le caractère aléatoire de la vente disparaît, alors, le viager peut être déclaré nul par les tribunaux dans le cas d’un litige.
On appelle bouquet la somme versée par l’acheteur le jour de la signature de l’acte authentique dans le cadre d’un viager.
C’est la clause la plus importante qui scelle l’engagement entre les deux parties. Elle est inscrite au code Civil art 1184. Cette clause prévoit qu’en cas de non-versement de la rente, pendant une période définie, la vente sera alors dite « résolue » de plein droit, ce qui veut dire que le crédirentier pourra reprendre possession de son bien, sans avoir à rembourser quoique ce soit à son débiteur.
Une hypothèque de premier rang est prise par le notaire le jour de la signature de la vente, celle-ci est assortie du privilège de vendeur avec clause résolutoire.
C’est le nom que l’on donne au vendeur du bien en viager. Il est celui qui perçoit une rente à vie.
C’est le droit consentit au vendeur d’utiliser le bien « d’en user et de l’habiter » mais sans pouvoir le louer (pour en retirer du « fructus »)
C’est le nom donné à l’acheteur dans le cadre d’un viager : il est en dette vis à vis du vendeur qui garde la garantie sur le bien.
Elle détermine la durée de vie qu’on estime restant à vivre, selon les statistiques de mortalité des hommes et des femmes .
C’est la vente par démembrement de la pleine propriété : dans le cas de la vente de la NP, le vendeur garde l’usufruit du bien (usus et fructus)
Il confère à son titulaire le droit de disposer juridiquement de la chose (il en est le propriétaire), mais ne lui confère ni le droit d’usage, ni d’habitation, ni la jouissance du bien qu’il pourrait en tirer.
Une clause de réversibilité est prévue dés lors qu’il y a plusieurs créditrentiers (époux ou amis ..)
Elle est due jusqu’au décès, contrairement à la « vente à terme » classique, où la rente n’est payée que sur une période donnée.
Il confère à son titulaire non seulement son droit d’usage et d’habitation mais aussi celui du droit aux « fruits »…c’est à dire de la perception des possibles loyers en cas de location par exemple.
La vente à terme ne dépend d’aucune notion d’âge ou d’aléas puisque le montant et la durée de l’engagement financier sont connus à l’avance. L’acheteur fait un premier versement au comptant, puis règle des mensualités pendant une période déterminée. En cas de décès du vendeur, l’investisseur continue de régler les mensualités jusqu’au terme prévu dans l’acte.
L’acheteur a l’entière usufruit du bien concerné : il peut l’habiter lui même ou bien le louer.
Le vendeur conserve son droit d’usage et d’habitation ; il est dans l’obligation d’entretenir le bien (hors grands travaux), de l’occuper mais il ne peut pas le louer.
Le débirentier doit verser jusqu’au décès du ou des acheteurs une rente mensuelle viagère– cette dernière est librement fixée par les parties et sera due jusqu’au décès du vendeur.
Elle est calculée sur la base de table de mortalité fournit par l’INSEE ou bien des tables d’espérance de vie fournit par des experts réputés compétents en la matière (ex : Barème DAUBRY de 2012).
Dans ce cas, le viager se réduit au paiement d’un bouquet , c’est à dire d’une somme d’argent correspondant à la valeur occupée du bien au moment de la vente (décote pouvant aller de 30 à 60% de la valeur vénale ). Cette méthode de calcul est souvent proposée lorsque le créditrentier est très âgé).
